在近期出臺的各類房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，最受矚目的無疑要屬福建省寧德市。該地明確要求，中心城區(qū)新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。今年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。

“對房價漲幅設限，其實是不少地方政府在調(diào)控過程中都會采用的手段，但直接以具體比例的方式來明確卻較為鮮見。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時分析認為，此類做法一方面可以控制市場對房價的合理預期，即不僅會影響商品房上市價格，對于土地價格也會產(chǎn)生間接影響。如文件規(guī)定新出讓土地采取“限房價＋競地價”方式出讓，土地出讓合同都必須明確商品住房銷售均價，銷售過程中均價不得調(diào)整；另一方面，也可以弱化住宅的投資屬性，減少市場對住宅房源的投資需求。

除了對價格漲幅設定限制外，寧德市還要求，在中心城區(qū)范圍內(nèi)新購商品住房限售3年；144平方米及以下的商品住房分類別限購；以及對中心城區(qū)新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售，其中50%的套數(shù)優(yōu)先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。

此外，對于商品房銷售價格需要調(diào)整的，寧德市規(guī)定，在商品房銷售價格確定后，原則上不得調(diào)整，確需調(diào)整的，須間隔12個月，且單棟未售套數(shù)不得少于20套。調(diào)整幅度控制在5%以內(nèi)，且不得超過年度控價目標。

雖然對房價實行全面管制的初衷是為了進一步支持剛性居住需求、遏制投機炒房、營造規(guī)范有序的市場秩序，但也有市場人士對此提出擔憂。一方面是此舉是否會讓開發(fā)商在申報新盤預售價時進一步“拔高”價格。另一方面，是否會對市場營造出一種供求關系嚴重失衡的氛圍，使得投機性購房者繼續(xù)保持對后期房價上漲的樂觀態(tài)度。

張波認為，雖然文件中也明確提出，會綜合考慮合理利潤后確定備案均價，但是“一刀切”的做法是否適合所有地區(qū)和城市，還有待進一步商榷。整體來看，雖然用行政手段取代市場手段的方式適用于短期調(diào)控，但長期來看，還應繼續(xù)夯實樓市調(diào)控長效機制。

證券日報/本報記者 杜雨萌