六項(xiàng)目涉及棚戶區(qū)改造

不同項(xiàng)目的投資收益率分化較大，行業(yè)整體收益率水平下滑明顯

■本報記者 冷翠華

“這個工程不僅要給房子抗震加固，改造期間我們搬出去租房還有搬家費(fèi)、房租補(bǔ)貼，改造完成后還能增加使用面積，挺好的！”家住北京菜市口附近的張大爺向《證券日報》記者介紹，他所在的小區(qū)馬上要開始抗震加固工程，目前已經(jīng)完成入戶調(diào)查。

在采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)，盡管老百姓并不知道房屋改造背后的資金來源和運(yùn)作模式，但他們十分歡迎政府主導(dǎo)的這項(xiàng)工程，尤其是部分居民能有效改善住房條件。

關(guān)系民生的棚戶區(qū)改造工程中，正有越來越多險資的身影。記者根據(jù)保險行業(yè)協(xié)會信披平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年以來，僅涉及關(guān)聯(lián)交易的險資參與棚戶區(qū)改造的案例便有6個。

而在另類投資領(lǐng)域，不動產(chǎn)和基建領(lǐng)域仍是險資投向的主要戰(zhàn)場，這從關(guān)聯(lián)交易的險資投向中就有跡可循。今年以來，關(guān)聯(lián)交易的險資中約有220億元投入到不動產(chǎn)和基建領(lǐng)域，而債權(quán)投資是最主要的形式。

積極參與棚戶區(qū)改造

項(xiàng)目多有擔(dān)保方

在險資的多個投資項(xiàng)目中，參與棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)關(guān)系民生的工程。隨著保險業(yè)新“國十條”明確鼓勵險資利用多種形式支持重大基礎(chǔ)設(shè)施、棚戶區(qū)改造等民生工程，最近幾年，險資都投入了較大規(guī)模的資金參與到這類工程中，險資參與棚戶區(qū)改造的資金量已達(dá)千億元級別。

根據(jù)披露信息，今年以來，涉及關(guān)聯(lián)交易的險資參與棚戶區(qū)改造的案例共有6起。具體來看，建信人壽受讓“建信托-渝富新型城鎮(zhèn)化及棚戶區(qū)改造集合資金信托計劃（第一期）”3億份，交易金額3.06億元，交易對手為嘉實(shí)基金。據(jù)了解，該信托項(xiàng)目投資標(biāo)的是“渝富建-沙坪壩區(qū)新興城鎮(zhèn)化（棚改）基金”，募集資金用于向渝富團(tuán)的全子公司增資及發(fā)放委托貸款，優(yōu)先級合伙人為建信信托-渝富新型城鎮(zhèn)化及棚改集合資金信托計劃。

同時，“太平-中信國安北京西城區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”吸引了太平人壽、太平養(yǎng)老和太平再保險的投資，涉及總金額5.3億元。該計劃由太平資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立，償債主體為北京信達(dá)置業(yè)有限公司，募集資金以債權(quán)方式用于北京市西城區(qū)莊勝二期A-G地塊危改項(xiàng)目。該計劃項(xiàng)下債權(quán)投資由中信國安集團(tuán)有限公司提供本息全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

在采訪過程中，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，盡管老百姓并不知道房屋改造背后的資金來源和運(yùn)作模式，但他們十分歡迎政府主導(dǎo)的這項(xiàng)工程，尤其是部分居民能有效改善住房條件。家住北京菜市口附近的張大爺向記者介紹，他所在的小區(qū)馬上要開始抗震加固工程，目前已經(jīng)完成入戶調(diào)查，“這個工程不僅要給房子抗震加固，改造期間我們搬出去租房還有搬家費(fèi)、房租補(bǔ)貼，改造完成后還能增加使用面積，挺好的！”他說道。

首都之窗消息顯示，今年北京西城區(qū)棚改共40個項(xiàng)目。而據(jù)媒體報道，未來5年，西城區(qū)將以成片棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)抗震加固等工作為重點(diǎn)，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，確保2020年基本完成。

27項(xiàng)債權(quán)投資計劃

占比超七成

記者注意到，在不動產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施關(guān)聯(lián)交易的各項(xiàng)投資中，所有棚戶區(qū)改造投資計劃都有保證擔(dān)保方，而其他項(xiàng)目公布了相關(guān)擔(dān)保信息的并不多。業(yè)內(nèi)人士表示，投資計劃有擔(dān)保人會增加一層安全保護(hù)，與險資的風(fēng)險偏好相契合。

在資產(chǎn)荒的大背景下，險資都在思考如何能找到安全、收益率相對較高的投資產(chǎn)品。記者發(fā)現(xiàn)，今年，險資一如既往地青睞房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，截至目前該領(lǐng)域涉及關(guān)聯(lián)交易的投資總額達(dá)220億元左右。

在投資形式上，險資大多采取債權(quán)投資的方式。在今年到目前為止的38項(xiàng)不動產(chǎn)投資關(guān)聯(lián)交易項(xiàng)目中，共有27項(xiàng)為債權(quán)投資，占比為71%。而去年同期，險資關(guān)聯(lián)交易中債權(quán)計劃的占比約25%，（組合類）保險資管產(chǎn)品占比約22.7%。

根據(jù)中保協(xié)官網(wǎng)披露的相關(guān)信息，今年以來，截至目前，從涉及關(guān)聯(lián)交易的債權(quán)投資計劃投資金額來看，中再壽險認(rèn)購的“中再-百榮世貿(mào)商城不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”金額達(dá)37億元，位居單筆投資金額之首。同時，該債權(quán)投資計劃還獲得了中再財險25億元的認(rèn)購，以及大地財險18億元的認(rèn)購，3家險企的認(rèn)購金額總和達(dá)80億元，投資期限為3+2+6年。

另外幾筆投資金額較大的債權(quán)投資計劃包括：合眾人壽12億元認(rèn)購的“合眾-南寧恒大國際中心不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”，該計劃募集的資金將用于南寧恒大城市建設(shè)有限公司開發(fā)建設(shè)的南寧恒大國際中心項(xiàng)目。恒大人壽10億元受讓徽商銀行合肥分行在“生命資產(chǎn)-恒大中心不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”中享有的1000萬份債權(quán)單位所對應(yīng)之債權(quán)計劃受益權(quán)，該投資計劃以合肥粵泰商業(yè)運(yùn)營管理有限公司作為償債主體，委托資金專項(xiàng)投資于合肥恒大中心C地塊商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目。

今年，保險公司還向關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)公司發(fā)起了幾次增資。具體來看，平安人壽以資本金向平安不動產(chǎn)增資51.68億元，增資后，前者持有平安不動產(chǎn)的股權(quán)從49%增長至49.5%。增資金額超過上季末凈資產(chǎn)的1%，構(gòu)成重大關(guān)聯(lián)交易。通過本次增資，平安不動產(chǎn)注冊資本從100億元變更為200億元。

前海人壽5月份披露信息，該公司向?qū)毮芫频晖顿Y有限公司增資0.8億元。據(jù)介紹，該酒店開發(fā)核心資產(chǎn)為位于深圳市大鵬新區(qū)大鵬半島的桔釣沙國際度假酒店項(xiàng)目，前海人壽以7.08億元持有酒店開發(fā)40%的股權(quán)。為了保證工程的順利推進(jìn)，并按照預(yù)定計劃投入使用，前海人壽同意與其他股東等比例增資，其中前海人壽增資金額為0.8億元，占比40%，以在建設(shè)投資已接近尾聲、項(xiàng)目即將營業(yè)的情況下，保證前海人壽的股權(quán)比例以及投資的預(yù)期收益。

此外，泰康人壽向其子公司武漢聯(lián)投雙湖房地產(chǎn)公司增資0.45億元。武漢聯(lián)投雙湖地產(chǎn)公司是泰康人壽為投資建設(shè)武漢養(yǎng)老社區(qū)及配套設(shè)施，通過北京國際信托集合資金信托計劃收購100%股權(quán)的項(xiàng)目公司。

整體投資收益率下滑

部分項(xiàng)目收益率仍達(dá)10%

今年年初以來，險資投資收益率如何？這不僅是險企關(guān)心的問題，也是業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。從披露了收益率預(yù)期的關(guān)聯(lián)交易情況來看，險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資收益率差異較大，最高達(dá)10%，最低的為4.2%，平均收益率為6.84%，而在《證券日報》記者采訪的兩位業(yè)內(nèi)人士看來，這一平均數(shù)字絕對高于行業(yè)整體的收益率，行業(yè)實(shí)際的收益率比這個要低不少。

具體來看，今年以來共有10家險企投資的不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃公布了預(yù)期投資收益率，涉及到7個投資計劃。其中，投資收益率最高的達(dá)10%，分別是合眾人壽投資的“合眾-南寧恒大國際中心不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”，以及恒大人壽投資的“生命資產(chǎn)-恒大中心不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”。建信人壽受讓的“建信托-渝富新型城鎮(zhèn)化及棚戶區(qū)改造集合資金信托計劃（第一期）”預(yù)期收益率為8%。投資收益率最低的是中荷人壽投資的“中意-揚(yáng)中棚改債權(quán)投資計劃”，預(yù)期年化收益率為4.20%。根據(jù)公開了相關(guān)數(shù)據(jù)的項(xiàng)目計算，險資不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃的預(yù)期年收益率為6.84%。

對10%的收益率預(yù)期，兩位接受記者采訪的險企投資人士均表示十分驚訝。其中，某壽險公司資產(chǎn)管理事業(yè)部負(fù)責(zé)人表示：“數(shù)據(jù)出錯了吧？或者是以前遺留下來的老項(xiàng)目。”他表示，即使是在去年，債權(quán)計劃10%的年收益率也是很少見的，他介紹道，在和業(yè)內(nèi)人士交流時，大家都稱今年險資的債權(quán)投資計劃收益率大幅下降了50%左右，一般的商業(yè)地產(chǎn)或者煤炭業(yè)債權(quán)投資計劃預(yù)期收益率能達(dá)到6%左右，有的安全性較高但收益率較低的項(xiàng)目收益率僅有4%左右。另一位險企投資負(fù)責(zé)人表示，從行業(yè)層面看，今年新增的險資債權(quán)投資收益率平均大約在5%-6%，去年的這一水平大約在6%-7%。

在資產(chǎn)荒的大背景下，保險資金面臨著較大的投資壓力，公司經(jīng)營業(yè)績也受到了較大影響。在這種形勢下，大多數(shù)險資在投資時仍然將控制風(fēng)險、尋求穩(wěn)定收益放在首位，但也有聲音表示擔(dān)心部分資產(chǎn)驅(qū)動負(fù)債型險企或許會選擇較為激進(jìn)的投資路徑。