雅居樂地產(chǎn)熬過“去庫存年”  備100億元欲6倍擴(kuò)張

   雅居樂集團(tuán)主席兼總裁陳卓林表示，最糟糕最難過的一年已經(jīng)過去了，2016年會(huì)拿出100億元資金拿地

    ■本報(bào)記者 王麗新

   銷售回款率短板的雅居樂地產(chǎn)2015年實(shí)現(xiàn)了15個(gè)百分點(diǎn)的提升，現(xiàn)金充裕的陳卓林準(zhǔn)備實(shí)施擴(kuò)張計(jì)劃，“2016年我們會(huì)拿出100億元的資金來補(bǔ)充土地”。

   值得注意的是，從公布的數(shù)據(jù)來看，2015年全年，雅居樂僅在長沙和廣州分別拿了一宗地，兩地塊拿地總價(jià)為15.37億元。換言之，雅居樂2016年預(yù)備的100億元拿地金額是去年的近6倍。

   6倍擴(kuò)張計(jì)劃的背后，或許是雅居樂該減價(jià)的存貨都減價(jià)清掉了，尾貨甩清之后，90%項(xiàng)目都會(huì)漲價(jià)，這將給雅居樂地產(chǎn)帶來充裕的現(xiàn)金，來支撐其擴(kuò)張計(jì)劃。

    九成項(xiàng)目將漲價(jià)

   “2015年雅居樂銷售回款逾400億元，回款率由前一年的55%提升到了70%，而且目前現(xiàn)金充裕，現(xiàn)金及銀行存款總額增加了14.9%至131億元。”雅居樂運(yùn)營中心總經(jīng)理兼主席助理李雪君表示。

   據(jù)雅居樂地產(chǎn)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年，營業(yè)額為430億元，其中毛利108.13億元，較2014年下降13%，整體毛利率25.1%；年內(nèi)利潤23.02億元，比前一年得50.91億元減少了54.8%，股東應(yīng)占利潤則下跌67.6%至13.9億元。

   在物業(yè)銷售方面，2015年雅居樂確認(rèn)銷售金額為414.21億元，確認(rèn)銷售建筑面積479.3萬平方米，確認(rèn)銷售均價(jià)為每平方米8642元，而2014年，雅居樂確認(rèn)銷售的均價(jià)是每平方米9278元。

   對(duì)此，李雪君表示，降價(jià)去庫存、人民幣貶值導(dǎo)致匯兌虧損11億元雅居樂利潤下降的原因。去年下調(diào)銷售價(jià)格是因?yàn)榉e壓的存貨太多，不得不以價(jià)換量去庫存，有些甚至虧本都要賣。不過，犧牲利潤降價(jià)跑量雖是無奈之舉，效果卻是明顯的?！澳壳澳切┐尕浺呀?jīng)賣得差不多了，還剩些尾貨。”陳卓林后來補(bǔ)充道。

   據(jù)透露，雅居樂2016年全年可銷售的貨量達(dá)到806萬平方米，預(yù)計(jì)銷售額達(dá)到460億元，而其中此前的存貨僅160萬平方米，2015年12月31日前拿到預(yù)售證但還未銷售的貨量大約只占三分之一，其余均為新貨。

   因此，已經(jīng)沒有此前庫存壓力的雅居樂開始逐漸回調(diào)銷售價(jià)格，“2016年會(huì)慢慢漲回到每平方米1萬元左右?！标愖苛直硎?，現(xiàn)在，雅居樂有90%的項(xiàng)目都是漲價(jià)了。

    6倍擴(kuò)張計(jì)劃待考

   甩掉重?fù)?dān)之后的雅居樂地產(chǎn)，開始準(zhǔn)備實(shí)施擴(kuò)張計(jì)劃。據(jù)陳卓林透露，2016年準(zhǔn)備拿出100億元資金拿地，這是其去年拿地金額的6倍。

   “若按正常計(jì)算的話，今年的回款大概會(huì)有500億元左右，加上目前的負(fù)債率大約在60%，就還有100億元左右的現(xiàn)金在手?！标愖苛直硎?，“但我們并不急需補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，因?yàn)檫€有3500萬平方米土地儲(chǔ)備，足夠未來5年-6年發(fā)展。

   對(duì)于未來布局的重點(diǎn)區(qū)域，陳卓林表示，雅居樂地產(chǎn)將用招拍掛、合作，甚至收購二手地塊關(guān)注一、二線城市及周邊區(qū)域。

   尤其京津冀區(qū)域，“我們已經(jīng)進(jìn)駐3年了，但一直都下不了手?！本┙蚣降母叩貎r(jià)一直是雅居樂想碰但卻又不敢碰的主因，不過，在目前銷售回款率達(dá)到70%，且現(xiàn)金流健康。在“2016年銷售目標(biāo)460億元，回款約500億元”的情況下，陳卓林又開始了進(jìn)駐京津冀的規(guī)劃。

   他表示，希望在2016年后的3年內(nèi)回歸京津冀，“能以長三角、珠三角和京津冀區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，把公司的地產(chǎn)穩(wěn)固下來，但必須要算好賬，而且拿好的項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)告訴我們，拿不好項(xiàng)目就是害自己，很慘”。

   去庫存帶來的陣痛，境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)的不合理是雅居樂地產(chǎn)艱難前行的癥結(jié)，也是其近兩年難以邁開擴(kuò)張布局的關(guān)鍵。畢竟，與龍湖地產(chǎn)動(dòng)輒90%左右的銷售回款率相比，雅居樂與之有約20個(gè)百分點(diǎn)的差距，甚至倒逼其債務(wù)結(jié)構(gòu)失衡。

   根據(jù)業(yè)績報(bào)告，雅居樂2015年總借款成本為34.21億元，較2014年的36.54億元有所下滑，但因?yàn)楹Ｍ饨杩钜约翱蓳Q股債券的匯兌虧損高達(dá)11.32億元，扣除2.24億資本化后，計(jì)入當(dāng)期損益的匯兌損失為9.08億元。

   不過，這一情況已有所改善。據(jù)記者了解，2016年以來，雅居樂地產(chǎn)已獲30億元公司債并申請(qǐng)150億元熊貓債，若熊貓債獲批，雅居樂利用國內(nèi)融資平臺(tái)所得款項(xiàng)將置換美元債等境外債務(wù)，降低融資成本。

   雅居樂首席財(cái)務(wù)官、副總裁兼公司秘書張森稱，雅居樂未來將在尋求更多國內(nèi)融資以替換境外債務(wù)，并降低境外債務(wù)比例。