專家表示，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少

   3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍表示，國(guó)稅總局將會(huì)同財(cái)政部，盡快公布“營(yíng)改增”實(shí)施方案，最快有望于全國(guó)兩會(huì)后就提交審定。值得注意的是，此次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。

   中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，二手房交易環(huán)節(jié)實(shí)施“營(yíng)改增”，并非一定會(huì)增加購(gòu)房者的交易成本。

   財(cái)政部2月17日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》顯示，除北上廣深城市外，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對(duì)外銷售均免征營(yíng)業(yè)稅。而北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；滿2年(含2年)普通住房，才免征營(yíng)業(yè)稅。

   張大偉表示，在二手房交易未實(shí)施“營(yíng)改增”之前，二手房交易環(huán)節(jié)中的營(yíng)業(yè)稅只有部分房源繳納。目前2年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅的稅基是銷售價(jià)格，未來如果將增值稅變成增值部分，那么稅基將變小。也就是說，即使日后改變，那么最后的稅基加稅率所造成的影響也比較有限。

   另外，據(jù)易居研究院智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測(cè)算，如果按照目前營(yíng)業(yè)稅征收的5.5%稅率來計(jì)算，那么，轉(zhuǎn)讓100萬元住宅且不考慮免征等因素，共需交納5.5萬元營(yíng)業(yè)稅。如果二手房交易日后實(shí)施“營(yíng)改增”，那么計(jì)算增值稅則需考慮銷項(xiàng)稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額。

   假設(shè)購(gòu)房者購(gòu)買了一套50萬元的住房，且目前價(jià)格上升至100萬元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為50/(1+11%)*11%約為5萬元；而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬元，也就是說增值稅稅額約為5萬元。

   如果購(gòu)房者購(gòu)買了一套90萬元的住房，且目前價(jià)格上升至100萬元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為90/(1+11%)*11%約為9萬元；而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬元，這個(gè)時(shí)候的增值稅稅額則約為1萬元。

   “從上述對(duì)比中基本能夠看出，房屋增值越大則需繳納越多的增值稅稅額；反之，房屋增值越小，繳納的增值稅稅額也就越少。”嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從稅收角度來看，“營(yíng)改增”能有效地調(diào)節(jié)二手房持有者的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。但是，稅率是否為11%或是否會(huì)有新的計(jì)算方法，還要看未來具體政策的表述。證券日?qǐng)?bào)見習(xí)記者 杜雨萌