上實青島國際啤酒城改造項目被當(dāng)?shù)貞蚍Q為“最慢項目”。

    本報記者 姜燕 發(fā)自上海

    地產(chǎn)開發(fā)如同行棋，需要通盤考慮全局。

   飽受資金困擾的上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司（600748.SH，上實發(fā)展），就在行棋中局部棄子，以期盤活整個棋局。

   日前，上實發(fā)展公告稱，為泉州子公司引入三家投資方，不僅引資4.68億元，還將51.7億元的債務(wù)丟掉。上實發(fā)展期望舍棄局部的利益，為引資鋪路，以期盤活包括青島和泉州等數(shù)十個地產(chǎn)項目。

   此前，因為資金鏈緊張，從2007年拿地至今，整個投資近150億元的泉州東海灘涂整理項目遲遲沒有開工。上實發(fā)展在青島投資百億的青島啤酒城改造項目在接手多年后才剛剛開始奠基、唐島灣項目仍在規(guī)劃中……

    上實資金瓶頸的解除，將有望加快上實地產(chǎn)的業(yè)務(wù)開發(fā)，從而加速釋放業(yè)績。

    出讓股權(quán)疑為引資鋪路

   2010年12月24日，上實發(fā)展公告稱，引入菲莉（福建）投資有限公司、福建豐盈投資有限公司及上海北方企業(yè)（集團）有限公司分別為福建上實地產(chǎn)、泉州上實投資、泉州上實置業(yè)投資增資，增資金額分別為9000萬元、28823.53萬元及9000萬元，共計4.68億元。增資完成后，上實發(fā)展對上述子公司的持股量分別降至10%、51%及10%。

   據(jù)公開資料顯示，菲莉（福建）投資有限公司的控股股東為菲莉集團（福建）有限公司，其主要開發(fā)綜合性商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及部分住宅物業(yè)，主要投資項目有福建省海峽西岸項目開發(fā)、泉州惠安聯(lián)發(fā)舊城改造項目、西安宏杰項目、晉江百凱舊城改造項目等。

   福建豐盈投資有限公司的控股股東為福建省泉州豐盛集團有限公司。福建省泉州豐盛集團有限公司為“泉州民營企業(yè)100強”主營房地產(chǎn)開發(fā)，目前總資產(chǎn)近人民幣15 億元，房地產(chǎn)開發(fā)總面積約150萬平方米。

   上海北方企業(yè)（集團）有限公司是經(jīng)上海市閘北區(qū)政府批準成立的國有獨資企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、舊區(qū)改造以及公房管理等，具有商住綜合體開發(fā)經(jīng)驗。

   時代周報記者發(fā)現(xiàn)，除了泉州上實投資是上實發(fā)展為了拿地需要，于2007年注冊，注冊資本為3億元以外，泉州上實置業(yè)投資、福建上實地產(chǎn)分別于2010年9月、10月“突擊”注冊，注冊資本均為1000萬元。僅成立數(shù)月后，上實發(fā)展就宣布引資，不難看出上實發(fā)展早已有將項目部分出讓的意圖。

    引入強援負擔(dān)51.7億債務(wù)

   東海灘涂整理項目位于晉江出?？冢缬跁x江與洛陽江河口之間的泉州灣內(nèi)，處于在建的泉州市沿海大通道豐澤段第三期以內(nèi)的灘涂上。據(jù)時代周報記者了解，東海片區(qū)是泉州未來的行政中心，在整個東海片區(qū)中，圍墾成陸后的東海灘涂整理項目將緊鄰泉州市政府，作為市政配套建設(shè)以及行政文化、商辦、居住及休閑娛樂等規(guī)劃用地，未來將建設(shè)成為泉州新的中央商務(wù)區(qū)。

   2004年年底，泉州市政府發(fā)出《關(guān)于東海灘涂整理項目的招標方案》的公告后，當(dāng)時共有5家單位報名參與競買，其中不乏“國”字號企業(yè)及上市公司，但最后在資格審查中，只有上實發(fā)展一家符合要求，順利通過資格審查，也成為唯一一家出價的競買人。

   2007年12月28日，上實發(fā)展順利地以38.24億元摘牌，獲得東海灘涂整理項目的978.40畝（B區(qū)和C區(qū)）國有土地使用權(quán)。該項目必須先對東海灘涂進行回填，然后進行路網(wǎng)、地下管線等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)后才能全面開發(fā)建設(shè)，上實發(fā)展將泉州上實投資確定為東海灘涂整理項目回填工程建設(shè)項目的受托人。

   按照雙方的約定，上實發(fā)展分五期與泉州市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。上實發(fā)展當(dāng)時預(yù)計，項目總投資約為149.19億元，預(yù)期在2015年6月30日前開發(fā)完成，并且內(nèi)部評估東海灘涂整理項目在理想狀態(tài)下的內(nèi)部收益率為16.81%，當(dāng)時有證券分析人士按15%的凈利率粗略估算認為，這一項目將給上實發(fā)展帶來20億元的凈利潤。

   這樣一個利潤豐厚的項目，上實發(fā)展為何會選擇部分轉(zhuǎn)讓呢？對于此次引資是否與資金鏈緊張有關(guān)，上實發(fā)展辦公室相關(guān)負責(zé)人向時代周報記者予以否認，并表示該項目前期也沒有擱置，“項目一共5期，體量比較大，正在加緊做整體規(guī)劃，也要配合當(dāng)?shù)卣鲆恍┮?guī)劃考量，首批可能先推出住宅?！钡洳⑽赐嘎逗螘r可以動工。該項目目前處于完成回填工程、前期規(guī)劃階段。

   根據(jù)上實發(fā)展的公告，福建上實地產(chǎn)經(jīng)菲莉（福建）投資和福建豐盈投資各增資持有49%和41%股權(quán)后，它們將按照所持股權(quán)比例承擔(dān)該項目公司的全部負債，并全額歸還上實發(fā)展此前向福建上實地產(chǎn)所提供的股東借款。按照上海立信資產(chǎn)評估有限公司的評估，福建上實地產(chǎn)的凈資產(chǎn)993.83萬元，負債8.9億元。此后，上實發(fā)展將不再承擔(dān)福建上實地產(chǎn)的股東借款。福建上實地產(chǎn)所開發(fā)的B2、B7 地塊后續(xù)開發(fā)所需資金的籌集及追加投入全部由上述兩家新增股東負責(zé)，而該地塊的總投資預(yù)計29億元。

    泉州上實置業(yè)負責(zé)東海灘涂整理項目 B-1、C-3-1、C-3-2地塊的開發(fā)，上海北方企業(yè)（集團）入股90%后，將承擔(dān)泉州上實置業(yè)的全部負債，并全額歸還上實發(fā)展提供的股東借款，同時負責(zé)后續(xù)開發(fā)所需資金的籌集及追加投入，預(yù)計總投資33億元。根據(jù)評估，泉州上實置業(yè)的凈資產(chǎn)999萬元，負債12.9億元。

   上實發(fā)展唯一保留了對子公司泉州上實投資的51%控股權(quán)，與菲莉（福建）投資共同開發(fā)C-7、C-8-1、C-8-2、C-5、C-6-1、C-6-2、B-5地塊，該項目處于環(huán)泉州灣交通圈核心地帶，用地性質(zhì)為住宅、商業(yè)，預(yù)計總投資額約為 88 億元。泉州上實投資凈資產(chǎn)近3億元，負債29.9億元。菲莉（福建）投資將按比例承擔(dān)負債、股東借款及籌集資金追加投資。

   按此計算，上述三個子公司在項目未開發(fā)前，負債已達51.7億元。上實發(fā)展稱，通過增資引進當(dāng)?shù)睾献骰锇?，為其對泉州東海灘涂整理項目后續(xù)運營開發(fā)的整體資金平衡與優(yōu)化提供了有力保障，并可發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢，有利于項目的后續(xù)開發(fā)及未來對商業(yè)目標客戶的引入。

    數(shù)十個項目未動工

   事實上，從2008年起，上實發(fā)展始終受到資金的困擾，開發(fā)節(jié)奏放緩，很多項目不能啟動變現(xiàn)。

   2008年底，上實發(fā)展曾發(fā)布公告，稱由于規(guī)劃條件存在差異及地產(chǎn)市場不確定因素增加，決定暫緩支付泉州一項目的9.24億元的土地出讓金。該地塊即為東海灘涂整理項目第二期的土地出讓。

   2009年底，上實發(fā)展將子公司上海遠東國際橋梁建設(shè)有限公司及上海海際房地產(chǎn)有限公司分別轉(zhuǎn)手以回籠資金。不僅如此，在繼2008年增發(fā)募資30億元以后，上實發(fā)展于2009年11月又宣布擬增發(fā)募資42億元，用于開發(fā)4個項目，其中青島國際啤酒城總投資規(guī)模達50.43億元，上實朱家角特色居住區(qū)投資總額達36.36億元，湖州上實假日酒店和湖州上實湖峻花園項目投資總額分別為8.71億元、3.45億元。同時，上實發(fā)展對4項目作出了稅后利潤合計超過25億的盈利預(yù)期。

   由于2010年宏觀調(diào)控，上實發(fā)展的增發(fā)計劃擱淺。上實發(fā)展只能通過信托途徑于2010年6月融資10億元。但這遠遠解決不了上實發(fā)展啟動幾個大項目所需的資金。

   上實發(fā)展2010年半年報顯示，短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款達14.5億元，負債率由2009年底的79.2%上升至82%。其2010年上半年只有湖州的湖潤商務(wù)廣場（一期）、大理“洱海莊園”兩個項目有開工，其余數(shù)十個項目均未動工。

    青島項目被戲稱“最慢項目”

   除了泉州項目外，在上實發(fā)展重兵布陣的青島，就有青島國際啤酒城改造項目及唐島灣項目兩個大項目，唐島灣項目預(yù)計投資43億元，兩個項目加起來近百億元投資。

   據(jù)時代周報記者了解，青島方面早在2006年底已確定了上實集團為啤酒城改造項目建設(shè)方，2008年啤酒城改造項目被注入了上實發(fā)展，但進展卻非常緩慢。雖然該項目被當(dāng)?shù)卣挠韬裢?，一再傳出即將動工的消息，預(yù)計整個建設(shè)4-5年，但遲遲不見開工，因此被當(dāng)?shù)貞蚍Q為“最慢項目”。

   2010年年初，上實發(fā)展耗資7.14億元收購的青島上實瑞歐置業(yè)有限公司，即唐島灣項目，也沒有開工跡象。

   上實發(fā)展辦公室相關(guān)負責(zé)人告訴時代周報記者，“啤酒城項目2010年12月已經(jīng)奠基，公司一直比較低調(diào)，希望在工程進展到某個節(jié)點再對外公布具體情況。唐島灣項目正在加緊規(guī)劃?！?/p>

   此外，2010年8月，上實發(fā)展以7.1億元競得上海市金山區(qū)的一塊宅地，項目總投資約為14.9億元，預(yù)計于2011年開工。據(jù)悉，上實發(fā)展2011年銀行借款總額將在2010年底53.49 億元的基礎(chǔ)上，新增貸款控制在30億元以內(nèi)。如果2011年這些項目同時開工的話，總額將超過300億元，上實發(fā)展資金鏈確實面臨不小的壓力，其中一些超大型項目僅靠自身的資金難以支撐，因此引入合作方在所難免。

   中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，“上實發(fā)展很少在公開市場上搶地，拿地成本都不貴，毛利高，但開發(fā)節(jié)奏比較亂，有的快，有的慢。項目太大，一個企業(yè)做的話，資金流會遇到問題。即便資金沒問題，也應(yīng)該合作開發(fā)，把自己變成二級土地開發(fā)商就可以了，如果放在自己手里慢慢開發(fā)，資金鏈拉得過長，財務(wù)積壓成本過大，短期資金會緊張，而且項目啟動速度很慢，短期效益很難見到，規(guī)模效益也發(fā)揮不出來。如果同時聯(lián)動，會加快區(qū)域成熟度，板塊快速升溫，地塊價值會增長很快?！?/p>

   一位證券分析師向時代周報記者表示，“上海的很多國企暮氣沉沉，上實發(fā)展不是高周轉(zhuǎn)的公司，開發(fā)進度慢，目前業(yè)績增長比較慢。2010年地產(chǎn)公司融資受限，2011年可能也不會放松，因此必須用合作的方式提高杠桿?！?/p>

   “上實發(fā)展泉州項目引入三家合作方，應(yīng)該是資金方面有困難，但引入注冊資本4億元，量是不大的，重點要看后續(xù)合作方是否能帶入更多資金?！眹C券研究員沈亮亮告訴時代周報記者。

   2010年8月17日，上實發(fā)展公告稱，大股東上海上實將持有的63.65%股份轉(zhuǎn)讓給上實控股，上實控股以其香港子公司上實地產(chǎn)為持有人。上實集團旗下的地產(chǎn)資源整合邁出了第一步。

   長江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認為，對于上實發(fā)展來說，一直以來困擾其發(fā)展的就是資金問題，如果整合后上實發(fā)展可以借助大股東的力量實現(xiàn)在香港市場的融資，或者獲得大股東來自其他業(yè)務(wù)的資金支持，資金瓶頸的解除將有望加快上實地產(chǎn)的業(yè)務(wù)開發(fā)，未來在青島啤酒城以及唐島灣項目上面的開工進度會加快，從而加速釋放業(yè)績。