在海航集團的支持下，海南航空獲得?？谥行膮^(qū)4塊地的價格約為市價的一半。

    本報記者 肖素吟 特約記者 張欣培 發(fā)自廣州

    資本運營高手、海航集團大當家陳峰又要在資本市場上演一場好戲。

   12月11日，海南航空股份有限公司（600221.SH，簡稱海南航空）公告稱擬以24.65億元人民幣收購海航航空控股有限公司（簡稱海航控股）旗下大英山機場的四幅土地。這是繼12月6日，海南航空入股海航國際旅游島開發(fā)建設有限公司（簡稱海島建設）后再次分羹大英山土地。

   分析人士指出，在海航集團的大力支撐下，海南航空注入優(yōu)質土地資產，實際上是為大新華上市做鋪墊。

    購地價僅為市場價一半

   一紙公告，引來市場一片質疑，中國第四大航空公司海南航空涉足房地產領域，雖毫無半點開發(fā)經驗，卻以極低廉的價格拿下了具有巨大升值空間的土地，其中原因是什么？

   海南航空公告稱擬以24.65億元人民幣收購海航控股全資子公司海南航鵬實業(yè)有限公司、海南國旭實業(yè)有限公司和海南國善實業(yè)有限公司三家地產項目公司各100%股權。

   上述海航控股全資子公司的主要資產是位于?？谑写笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū)核心地段的4幅地塊，總面積近171.92畝，屬于不可再生的城市中心地塊，地理位置極為優(yōu)越，升值空間巨大。按照24.65億元的轉讓價格折算，每平方米的樓面價僅為3446元，該價格是海口市海甸島二東路南側五宗土地拍賣樓面價每平方米6224元的約近一半。

   對比周邊樓盤證大國際金融中心的均價已逾2.1萬元/平方米，上述地塊的升值空間可想而知。

   “從財務的角度來分析，如果該地最后賣到了49億元，從公允價值變動來看，等于貢獻了24.5億元的利潤，海南航空總股本是41.25億股，意味著海航業(yè)績可以提高0.6元/股?！比A創(chuàng)證券航空分析師陳娟告訴記者。

    實際上，海航集團已幾番騰挪旗下資產。

   自1999年，?？诖笥⑸綑C場搬遷后，海航集團即將機場跑道中心線兩側的3000畝土地納入囊中，旗下?？诿捞m機場有限公司獲得開發(fā)權。2004年，海航集團攜手廣東東莞開發(fā)商聯華國際，共同出資成立?？谛鲁菂^(qū)開發(fā)有限公司。

   “最初的合作開發(fā)沒有拿到土地證。3000畝機場用地，原本屬于市政劃撥用地，在2007年以前，國家還沒有開始招、拍、掛?！焙Ｄ系禺a專家崔元星在接受時代周報記者采訪時如是說。

   2007年5月28日，海航集團出資17.5億元成立海航置業(yè)控股有限公司（簡稱海航置業(yè)），將?？谛鲁菂^(qū)開發(fā)建設有限公司和3000畝大英山土地劃撥至名下。

    2008年7月15日，海南集團再出資12億元成立海航地產控股有限公司（簡稱海航地產）。

    次年就悄然囊括?？谛鲁菂^(qū)開發(fā)建設有限公司和3000畝大英山土地的土地使用權。

   更確切地說，海航地產將統籌海航集團在海南的所有地產項目的開發(fā)工作。根據海航地產網站信息，截至10月底，海航地產土地儲備約 4.6萬畝，旗下 100 余家項目公司覆蓋海南省 18 個市縣，已然晉升海南大地主。

   根據公開資料，2009年1月，海航地產的資產總額僅為4.03億元，然而，至今年2月，資產總額（含筑信股份）已逾75億元。其中，3000畝大英山土地的資產價值由此可見一斑。

   “如果按照現在住宅用地的地價，容積率按3.0計算的話，大英山土地的地價已經達到500萬-600萬元/畝。”崔元星對時代周報記者表示道。據悉，海航當年購入大英山老機場的土地的價格是70萬元/畝。

   他表示，“土地市值增加了，海航肯定將資產分解到不同背景下的子公司?！敝档米⒁獾氖?，此次轉讓171余畝大英山土地的海航控股成立于2009年1月，為海航集團全資子公司，負責管理海航集團旗下航空產業(yè)板塊。

    “如果按照500萬元/畝評估，3000畝地是150億元的資產。”崔元星繼續(xù)補充道。

    分食3000畝大英山土地

   隨著調控趨緊，國內上市公司紛紛剝離地產資產，然而海南航空卻反其道而行，注入171畝大英山土地，意味如何？

   “關鍵看這塊地放在什么科目下，如果放在投資性房地產科目，自然是可以改善財務指標，但是若放到無形資產，那就沒法動，無法改變負債率。”一名不愿具名的航空行業(yè)證券分析師對時代周報記者表示道。

    根據中銀國際于12月13日發(fā)布的報告，假設項目未來售價為2.3萬元/平方米，凈利潤率為22%-25%，預計該受讓項目未來將為公司帶來 36億-41億元人民幣的可觀收益。

   事實上，此番注入地產資產早已引發(fā)市場對海航集團旗下航空資產于2011年赴港整體上市的遐想。作為航空板塊中最大的一部分資產，海南航空的資產優(yōu)劣無疑將影響到未來航空板塊的估值，而大英山土地或許將提升其資產質量。

    崔元星對此則表示，“海南航空有可能把土地拿過去之后，然后跟海航置業(yè)合作?！?/p>

    12月6日，海南航空通過決議，以每股 1 元的凈資產定價 15億現金增資海島建設交易完成后，海南航空、海航集團和海航實業(yè)分別持有海島建設股權為 33%、60%和 7%。

   值得注意的是，在此兩個月前，海航集團斥資30億元成立海島建設，海航集團和海航實業(yè)分別持有其90％和10％股權，其中將持有3000畝大英山土地的海航地產以及高爾夫、物業(yè)、酒店開發(fā)經營等資產整合其中。預計至2015年，海航地產合計資產將超過1485億元。

   “在海南，海航集團成立了海島建設，可以說是搶占了海南旅游島開發(fā)的先機。海南省內土地由海島建設統籌，海南省外土地由海航置業(yè)統籌。這樣管理起來更加靈活，決策更加方便?！焙：街脴I(yè)內部人士接受時代周報采訪時解釋道。

   “海航集團下面很多土地基本上已經是進入海島建設，實際上海南航空就是以很低的價格，約等于一倍的PE（市盈率），成了海島建設第二大股東?！鄙鲜龊娇招袠I(yè)證券分析師對時代周報記者表示。

   崔元星表示，“海航集團慢慢地將土地轉移到海南航空旗下也有一定的道理。其實海航地產并不一定拿到了那么多土地，通過海南航空純正的國有血統，可以將土地慢慢地合并收回來，但是將來實際上不一定會開發(fā)。”

    有品牌的開發(fā)項目太少

   如今看來，就地產板塊而言，海航集團顯然是傾向于省內外分而治之。海南島之內，一年之間，海航地產資產總額從4.03億晉升到75億元。海南島之外，海航置業(yè)同樣是高歌猛進。

   根據早前的公開資料，目前海航置業(yè)下轄海南、北京、天津、上海、廣州、云南、重慶、湖南、深圳11個區(qū)域公司，擁有各類項目公司90余家，擁有各星級酒店50余家。土地開發(fā)面積達到1000萬平方米，土地儲備面積超過3000萬平方米。

    然而，這個數據不斷被刷新。

   12月17日，海航置業(yè)子公司天津寧河海航置業(yè)投資開發(fā)有限公司以7.09億投得天津寧河5宗地，累計土地出讓面積31.06萬平方米。這是繼11月26日，海航集團投資110億元的綜合開發(fā)項目落戶寧河現代產業(yè)區(qū)后的又一次重兵布陣天津，后者占地3965畝，而二期建設則由海航置業(yè)投資。

   11月25日，西北海航置業(yè)有限公司更是聯合浙江嘉和實業(yè)有限公司，斥資18.06億元競得杭州蔣村地塊，折合樓面價17196元/平方米。12月6日，海航置業(yè)又斥資2000萬元受讓集團商業(yè)板塊旗下西安民生持有西北海航置業(yè)有限公司的全部股權。

    然而，對海航置業(yè)的開發(fā)模式，業(yè)內人士卻是褒貶不一。

   “目前，海航并不注重開發(fā)，我個人覺得海航目前有品牌的開發(fā)項目太少了。如果規(guī)規(guī)矩矩地做一個房地產開發(fā)商，實際上這幾年它大有可賺的。確切地說，它是利用海航國有品牌，做土地資本和金融資本之間的嫁接。”崔元星如是說。

    重啟大新華香港上市

    近期一系列的資本運作，似乎都只為一個目標—重啟被擱淺的大新華上市項目。

    “現在集團的確在操作大新華紅籌上市?！焙Ｄ虾娇斩剞k的工作人員告訴記者。

   “海南航空近期一系列的公告都是為了配合大新華上市?！标惥瓯硎尽ＫJ為，海南航空受讓四塊土地以及開發(fā)旅游島建設無非是集團為了向公司注入優(yōu)質資產，為大新華上市做鋪墊。

   重啟大新華上市，海航集團為何使勁地包裝海南航空呢？“大新華基本上是個‘殼’，其主要資產是所持海南航空的41.6%的股權，公司95%以上的營業(yè)收入都是來自海南航空的股權。兩家航空公司其實就是一家，如果大新華能夠賣出好的價錢，原動力必須是海南航空是個漂亮的公司?！标惥甑慕忉尩莱隽似渲芯売伞?/p>

   同時，她指出，大新華在香港上市的可能性最大。A股上市的限制比較多，盡管海南航空已經在A股上市，但是通過這個平臺把海航集團旗下所有的航空資源整合在一起，操作起來比較困難。大新華在香港上市比較靈活，也可以通過這樣的平臺把所有的航空資產都注入進去。