【案情簡介】

接海豐縣信訪局《信訪事項(xiàng)交辦函》，某小區(qū)業(yè)主信訪反映開發(fā)商海豐縣某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱當(dāng)事人）在售樓過程中對小區(qū)供水問題虛假宣傳。海豐縣市場監(jiān)管局執(zhí)法人員于2021年7月13日開展核查。當(dāng)事人在銷售大廳發(fā)布了“敲定了！海豐縣※※小區(qū)將引進(jìn)縣水”等字樣的宣傳展板，銷售人員通過微信聊天明確向購房者表示引接縣水，但實(shí)際接駁城東水，宣傳與實(shí)際事實(shí)不符。同日經(jīng)局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)立案。2021年10月28日應(yīng)當(dāng)事人要求公開舉行聽證會，2021年10月29日對當(dāng)事人作為行政處罰決定。

【調(diào)查與處理】

經(jīng)查，當(dāng)事人為推廣銷售其投資開發(fā)的某小區(qū)樓盤，于2019年11月下旬銷售期間在銷售大廳對外展示含“敲定了！海豐縣※※小區(qū)將引進(jìn)縣水”等字樣的宣傳展板（寬0.8米、高1.20米，面積為0.96平方米），后因縣人民政府沒有批準(zhǔn)該小區(qū)接駁縣水，當(dāng)事人于2019年12月下旬拆除了上述宣傳展板，并于2021年5月接駁城東水，期間當(dāng)事人沒有就小區(qū)供水問題向業(yè)主更正說明，而是繼續(xù)通過銷售人員微信聊天、微信公眾號等方式宣傳引接縣水。當(dāng)事人的行為構(gòu)成虛假宣傳，海豐縣市場監(jiān)管局最終對其罰款60萬元。

【法律分析】

當(dāng)事人對投資開發(fā)的“※※”樓盤配套供水事項(xiàng)，通過在銷售大廳放置宣傳展板、銷售人員與購房意向者微信聊天、微信公眾號等方式對外明確宣傳“引進(jìn)縣水”，宣傳“引進(jìn)縣水”與實(shí)際引進(jìn)“城東水”的事實(shí)不符。當(dāng)事人作引人誤解的商業(yè)宣傳，誤導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者，違反了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二條第一款“經(jīng)營者在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠信的原則，遵守法律和商業(yè)道德?！?、第八條“經(jīng)營者不得對其商品的性能、功能、質(zhì)量、銷售狀況、用戶評價(jià)、曾獲榮譽(yù)等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者?！钡囊?guī)定。 

依據(jù)《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第二十條“經(jīng)營者違反本法第八條規(guī)定對其商品作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經(jīng)營者進(jìn)行虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳的，由監(jiān)督檢查部門責(zé)令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業(yè)執(zhí)照?！钡囊?guī)定，責(zé)令當(dāng)事人改正違法行為，對當(dāng)事人虛假宣傳的違法行為作一般行政處罰，罰款60萬元。

【典型意義】

一般而言，住宅小區(qū)配套的供水，只要水質(zhì)達(dá)標(biāo)，符合群眾日常生活所需，供水來源并無二別，但本案情況特殊。海豐縣城東鎮(zhèn)群眾生活用水基本由海豐縣城東自來水公司供水，水源來自城東鎮(zhèn)的紅花地水庫，該水庫庫容較小，不時(shí)出現(xiàn)停水情況，而縣水則由海豐縣水務(wù)集團(tuán)有限公司供水，水源來自縣城的青年水庫，庫容相比要大得多，甚少出現(xiàn)缺水停水現(xiàn)象。自2020年下半年起長達(dá)近一年的旱情，致使紅花地水庫干枯，政府也啟動了防旱Ⅲ級應(yīng)急響應(yīng)，最嚴(yán)重時(shí)城東鎮(zhèn)群眾只能通過政府調(diào)配的運(yùn)水車排隊(duì)取水，群眾生活受到了極大影響?！啊睒潜P地處城東鎮(zhèn)關(guān)東村區(qū)域，深受停水影響的群眾購房把小區(qū)供水來源作為首要考慮因素，符合實(shí)情。

對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，其商品是商品房，作為商品房的附帶品——住宅小區(qū)的市政配套設(shè)施，歸入《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第八條的“性能、功能、質(zhì)量、銷售狀況、用戶評價(jià)、曾獲榮譽(yù)”并不恰當(dāng)。但現(xiàn)實(shí)中，商品房作為一種較為特殊的商品，其配套設(shè)施（如交通便利度、配套中小學(xué)、電梯、醫(yī)院、商超、商業(yè)街等）往往對購房者的購房意愿起到一定的作用，與商品房本身構(gòu)成不可分割的一體。本案中，當(dāng)事人把“供水來源”作為該小區(qū)的一大賣點(diǎn)，并且明知無法引接縣水的情況下，有意隱瞞事實(shí)，繼續(xù)通過各種方式作虛假的商業(yè)宣傳，因此執(zhí)法人員認(rèn)為，應(yīng)結(jié)合本地實(shí)情，和《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第八條的法律條文的文義，對“等”字作合理的擴(kuò)大解釋，把對供水來源這一對購房意愿起關(guān)鍵因素的市政配套設(shè)施作虛假商業(yè)宣傳列入《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第八條的規(guī)制范圍。查處本案的意義在于，教育引導(dǎo)房地產(chǎn)商誠信經(jīng)營、依法營銷，對可能影響購房的相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)及時(shí)對外真實(shí)披露，切實(shí)保障廣大消費(fèi)者的知情權(quán)、自主選擇權(quán)。

（供稿：海豐縣市場監(jiān)管局執(zhí)法大隊(duì) 王明）