2021年8月30日晚間，金地集團發(fā)布了2021年半年度報告。今年上半年，金地集團累計實現(xiàn)簽約面積753萬平方米，同比增長55.27%；累計實現(xiàn)簽約金額1628.3億元，同比增長60.22%，完成了全年 2800億銷售目標的 58%。

今年上半年，面對行業(yè)利潤不斷承壓的市場環(huán)境，金地集團通過不斷提升內(nèi)在經(jīng)營能力，實現(xiàn)了銷售運營、投資拿地、財務融資等多個維度的均好發(fā)展。

中長期增長動力充足

今年上半年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場迎來了一波“小陽春”行情。金地集團搶抓市場機遇，從年初就開始搶跑，實現(xiàn)了同比大增的銷售業(yè)績。

從城市能級來看，金地深耕一二線城市發(fā)展所帶來的單體城市產(chǎn)能增長明顯。2021年上半年，華東區(qū)域和東南區(qū)域成為金地銷售的主力區(qū)域。其中，上海的單城市銷售規(guī)模突破200億元，南京單城市銷售規(guī)模突破150億元。公司共有13個城市的市場占有率在今年上半年進入當?shù)厍笆?。其中，上海、金華、呼和浩特位列第一，大連、南京、東莞進入前五。從銷售占比來看，一二線城市的銷售面積占比約63%，銷售金額占比則達到了71%。

從單體項目看，明星項目的銷售貢獻占比在不斷提升：深圳中心天元項目單盤銷售額超過50億元，南京南部新城G13項目、義烏萬家風華項目、上海西虹橋項目銷售額超過40億元，上海嘉定北項目、廣州風范雅苑項目銷售額超過30億元，溫州甌江峯匯、北京華樾國際、南京語山棠花園等項目銷售額超過20億元。

較高的銷售增速是金地未來結轉(zhuǎn)收入的有力保障，也是金地中長期業(yè)績增長的核心動力之一。預期隨著下半年推貨量的增加，金地全年有望實現(xiàn)2800億元的銷售目標。

靈活精準投資：總量合理、質(zhì)量良好、布局得當

面對“兩集中”政策背景下的土地市場，今年上半年金地集團秉持深耕廣拓的戰(zhàn)略，精準把握投資窗口期，運用多元化投資方式，靈活、精準投資，做到了投資總量合理、投資質(zhì)量良好、投資布局得當。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，金地新獲取土地81宗，新增了約1,247萬平方米的土地儲備，其中公開市場拿地的平均溢價率僅有13.88%。

在布局方面，金地堅持價值投資路線。在深耕一二線核心城市的同時，適度布局優(yōu)質(zhì)三四線城市，上半年新增土儲中一二線城市占比59%。

截至上半年末，公司土地儲備累計大約6,729萬平方米，其中71%為一二線城市。優(yōu)質(zhì)的城市布局和土儲結構，為公司未來規(guī)模和業(yè)績的穩(wěn)健增長奠定了堅實的基礎。

營收高增長，“大運營體系”確保經(jīng)營目標實現(xiàn)

2021年上半年，金地集團的房地產(chǎn)項目結算面積146.42萬平方米，同比增長50%，較2019年同期增長6.97%；結算收入294.04億元，同比增長73.65%，較2019年增長46.78%；報告期內(nèi)，實現(xiàn)營業(yè)收入342.74億元，同比增長72.45%。

受年內(nèi)結轉(zhuǎn)結構及節(jié)奏的影響，金地上半年的房地產(chǎn)業(yè)務結算毛利率為14.25%，歸屬于上市公司股東凈利潤18.25億元，同比下降38.79%。

分析金地的財務報表可以發(fā)現(xiàn)，當期凈利潤表現(xiàn)主要與報告期的結轉(zhuǎn)項目的結構有關。2017-2018年期間獲取的低毛利項目，在今年上半年集中進入結轉(zhuǎn)高峰，占當期房地產(chǎn)開發(fā)結轉(zhuǎn)收入的占比較高，進而拉低了整體利潤率。

“近年來部分城市推出了限價等管控措施，針對前景較弱的項目，公司的銷售策略始終是堅持在尊重市場規(guī)律的前提下進行科學定價，平衡量價關系，以換倉提效，保證總體資產(chǎn)質(zhì)量的良好?！苯鸬胤矫姹硎?，隨著下半年待結轉(zhuǎn)貨值充裕，且毛利率水平較上半年有所提升，預計全年結算收益較上年有一定增長。

事實上，受行業(yè)下行、地價上漲、融資成本增加等不利因素影響，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)結算利率走低已經(jīng)是行業(yè)的普遍趨勢。根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月25日，54家已披露半年報的房企平均凈利潤率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，下滑1.1個百分點，五年來首次跌破至10%以下，不少頭部房企都面臨著較大的毛利率壓力。

從公司的觀察來看，公司投資項目的毛利率水平，在2019、2020年和今年的結轉(zhuǎn)項目，將對整體利潤表現(xiàn)有一定的修復。比如上海、廣州、東莞、西安、呼爾浩特、南京等城市銷售創(chuàng)造的毛利率水平較高，部分城市甚至超過了30%，為利潤率的恢復提供了有力的保障。

今年，金地集團修訂后的全年竣工計劃約為1,450萬平方米，較2020年實際竣工面積增長了32%，這也將為金地全年結算規(guī)模的增長打下堅實基礎。從報表數(shù)據(jù)來看，上半年金地實際完成竣工面積為354萬平方米，占全年竣工計劃的24%，下半年占全年竣工計劃的76%，待結轉(zhuǎn)貨值充裕。預計全年結算收入將取得比較好的增長，且毛利率水平較上半年也會有所提升，全年結算收益預計較上年有一定增長。

在行業(yè)整體毛利下降的大趨勢下，如何在投資、運營、產(chǎn)品端發(fā)力，提升股東回報水平，是企業(yè)經(jīng)營實力的真實體現(xiàn)。過去數(shù)年來，金地積極應對行業(yè)政策及市場形勢的變化，構建了一套集投資、開發(fā)、銷售于一體的“投-產(chǎn)-銷三年一體化”管控模式，按季度動態(tài)調(diào)整存銷比，加強了市場預判和提前調(diào)度的能力。

通過科學精細化的運營，全面提高開發(fā)經(jīng)營管理水平。在“投-產(chǎn)-銷三年一體化”管控模式指引下，金地的跨專業(yè)職能協(xié)同能力有了明顯加強，投資體系、運營管控、營銷管理等關鍵工作的決策和執(zhí)行能力得到了顯著提升。近年來，公司在銷售、投資端均有著高質(zhì)量的增長，驗證了金地“投-產(chǎn)-銷三年一體化”管控體系的精準性和有效性。

財務層面持續(xù)穩(wěn)健，三條紅線全綠檔

融資方面，作為過去五年為數(shù)不多的“三條紅線”全綠檔企業(yè)，金地集團與銀行等金融機構均建立了良好的長期合作關系，善于利用多種融資渠道獲取優(yōu)質(zhì)資金，債務融資加權平均成本為4.65%，處于行業(yè)低位水平。

截至報告期末，公司的實際資產(chǎn)負債率為69.44%，凈負債率為69.59%，現(xiàn)金短債比為1.19，各項財務指標繼續(xù)保持在“三道紅線”的綠檔水平。

由于在資本市場上始終保持著良好的信用狀況，金地的主體信用評級及各項融資產(chǎn)品評級均為AAA級，國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予金地的長期信用評級分別為BB、Ba2。

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